Een praktische handleiding
Bouwen in de buurt is iets waar je vooral in een stad rekening mee moet houden. Vaak gaat het om begrijpelijke en/of onschuldige veranderingen, zoals het vernieuwen van een dakkapel. Maar wat als er ineens een opbouw vlak naast, voor of achter je huis verrijst? Slechts zelden nemen bouwers de zorgvuldigheid in acht om omwonenden bijtijds bij hun bouwvoornemens te betrekken.
Wat kun je doen om niet overvallen te worden of je gehéél machteloos te voelen? Door Teun Dijkhuis (Bewoners Organisatie HortusEbbinge) in samenwerking met andere buurtorganisaties. Suggesties voor verbetering zijn welkom!

Zorg dan dat je op de hoogte bent van actuele bouwaanvragen en omgevingsvergunningen en van de bouwmogelijkheden volgens het bestemmingsplan (sinds de Omgevingswet: omgevingsplan).

foto: Koos Meisner

Bekendmaking van bouwplannen etc.
Op de gemeentelijke site zie je een overzicht van de mogelijkheden om langs digitale weg op de hoogte te blijven van bouwaanvragen, vergunningen en andere gemeentelijke besluiten: https://gemeente.groningen.nl/overzicht-omgevingsvergunningen-en-verkeersbesluiten Velen nemen een abonnement op de zgn. omgevingsalert via: https://www.overheid.nl/berichten-over-uw-buurt/ .

Kies de straal rondom je huis waarbinnen je op de hoogte wil blijven. Je ontvangt dan regelmatig informatie over bouwplannen binnen jouw gekozen cirkel. Je kunt ook uit eigen beweging rechtstreeks zoeken in de Officiële bekendmakingen, uitgebreid zoeken. Doe dat dan tenminste wekelijks om te voorkomen dat je te laat zou reageren: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/uitgebreidzoeken/officielebekendmakingen en volg het menu. Als je daar in de titel achtereenvolgens zoekt op je straat (en die van je achterburen!) en je beperkt je tot de gemeente Groningen en het gemeenteblad, dan rollen alle aanvragen, besluiten en meldingen voor jouw directe omgeving eruit. Ook al afgedane zaken. (In de titel kun je ook zoeken op soort besluiten, zoals verkeersbesluiten en evenementen). Langs beide wegen kun je voor meer informatie zelf al digitaal aan de slag door in de bekendmaking (niet de PDFversie) van de aanvraag etc. links onderaan te klikken op “Bekijk documenten”. Je komt dan op een scherm waarin je onderaan bij “Bekijk documenten” op een link kunt klikken die je leidt naar een behandelscherm van de gemeente waarop je rechts onder andere op “verzoek” kunt klikken. Je krijgt dan de informatie die de bouwer aan de gemeente heeft gegeven. Als het goed is, staat daarin ook een korte typering van zijn bouwplan en informatie over het wel of niet doorlopen zijn van een participatietraject (zie daarover hierna).

Wil je meer weten? Bel dan 14 050 of maak een afspraak via onderstaande link. Adres en dossiernummer in de publicatie bij de hand houden. Je kunt bij het verzoek om het dossier in te zien, vragen alvast enkele stukken digitaal toe te zenden. Dat zou al voldoende informatie kunnen opleveren om na te gaan of het nodig op het bouwplan te reageren. De gang naar het loket is dan niet nodig. https://gemeente.groningen.nl/bouwdossier-bestemmingsplan-of-wijziging-omgevingsplaninzien Via bovenstaande link kan je ook zien hoe je aan gegevens over afgesloten bouwdossiers kunt komen. Je moet daarvoor een afspraak maken.

Verkenning van de bouwmogelijkheden van het omgevingsplan (voorheen: bestemmingsplan).
Het omgevingsplan (voorheen het bestemmingsplan) geeft al aan welke bouwmogelijkheden er zijn in een bepaalde wijk. Geldende plannen kun je digitaal inzien in het Omgevingsloket: https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/zoeken/locatie Om te weten waar je nu als bewoner aan toe bent en om na te gaan of het zin heeft bezwaar maken tegen de omvang en hoogte van een bouwplan, dus los gezien van de kwaliteit (welstand, zie daarover hierna). Toekomstige bewoners doen er goed aan via het Omgevingsloket de planologische kansen en bedreigingen van hun toekomstige woonomgeving te verkennen! Eigenlijk een zorgplicht van de makelaar.

Menu in het kort:
Adres invullen en zoom in op de kaart.
Links onderaan zoeken naar documenten: “Toon documenten op gekozen locatie”.
Binnen de documenten scrollen naar jouw buurt geconsolideerde versie.
Klikken op bestemmingsvlakken voor de regels (kan voor het gehele plan ook door boven in de balk op regels te klikken).
Daarnaast kun je in “Toon documenten” ook scrollen naar andere opgegeven documenten.
“Omgevingsplan” valt af te raden, want daarin zijn alle toepasselijke regels niet overzichtelijk samengebracht. Niet handig wanneer je snel op zoek bent naar de ruimtelijke voorwaarden voor bouwen.
Als je het document “Gebouwd Erfgoed Groningen” ziet, betekent dat meestal dat de panden waarop je zoekt beeldondersteunend of karakteristiek zijn. Dan geldt "de bestaande hoofdvorm en de positie van het gebouw of object wordt gehandhaafd" respectievelijk " de bestaande hoofdvorm, gevelindeling en de positie van het gebouw of object wordt gehandhaafd".

Gebruik van de woonbestemming voor verhuur.
Daarnaast kan het ook nuttig zijn om de beleidsregels Huisvestingsverordening 2025 te lezen, bijvoorbeeld wanneer je je afvraagt waarom je zo vaak andere bewoners op hetzelfde adres ziet. https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR740049
De Huisvestingsverordening 2025: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR739354

Reageren op plannen die in procedure zijn.
In de Gezinsbode en op de site van de gemeente Groningen, https://gemeente.groningen.nl/bestemmingsplannen , kun je lezen welke omgevingsplannen/bestemmingsplannen in procedure zijn. Daar staat ook hoe je op een ontwerpplan kunt reageren.
Met vergunningaanvragen en omgevingsvergunningen worden de gevolgen van het omgevingsplan concreet.
Bouwplannen die vallen binnen de marges voor o.a. omvang en hoogte in het omgevingsplan (bestemmingsplan) worden meestal gauw vergund. De marges van het omgevingsplan bieden bouwers rechtszekerheid (direct bouwrecht) maar voor omwonenden kan dat overkomen als onderwerping aan bouwwillekeur. Een reden om toekomstige omgevingsplannen maar zo gedetailleerd mogelijk vast te stellen!

Ondanks de al bestaande flexibiliteit wordt voor het gunnen van een bouwplan vaak afgeweken van het omgevingsplan (bestemmingsplan). B en W kunnen dat al op grond van hun beperkte afwijkingsbevoegdheden in die plannen zelf maar ook op grond van de omgevingswet, zogenaamd “buitenplans”. Die besluiten moeten zorgvuldig worden gemotiveerd. Aan de hand van de criteria in het omgevingsplan en het algemene criterium van de Omgevingswet “Evenwichtige toedeling van functies aan de locatie”.

NB: Hou er rekening mee dat de juridische bouwmogelijkheden van het omgevingsplan (bestemmingsplan) het vertrekpunt zijn bij de beoordeling van de impact die een bouwaanvraag heeft waarbij wordt afgeweken van het omgevingsplan. Als dus nu bouwen tot 11 meter mogelijk is, maar tot nu toe niet verder is gegaan dan 9 meter, dan wordt bij een aanvraag tot 12 meter, alleen het verschil tussen 11 en 12 meter in aanmerking genomen. Vervolgens kan dan dat verschil vergeleken met de bestaande juridische bouwmogelijkheden als niet groot worden geoordeeld, terwijl je als omwonende feitelijk met een afwijking van 3 meter te maken krijgt! Begrijpelijk dat omwonenden die benadering die is bevestigd in jurisprudentie van de hoogte bestuursrechter als wereldvreemd en omgevingsonvriendelijk ervaren.

Welstandstoetsing (de ruimtelijke kwaliteit)
In alle gevallen moet een bouwinitiatief voldoen aan de eisen van ruimtelijke kwaliteit, voorheen redelijke eisen van welstand (o.a. concrete situering, vorm, materiaal en kleur). Er wordt, als gevolg van de Omgevingswet, nu gewerkt aan beoordelingsregels ruimtelijke kwaliteit en beleidsregels ruimtelijke kwaliteit. Voorlopig gelden nog de “oude” welstandscriteria en het in het toekomstige omgevingsplan op te nemen Handboek hoger bouwen. Te vinden via: https://gemeente.groningen.nl/welstand.

De welstandscriteria blijken voor verschillende uitleg vatbaar, wat al vaak tot vervelende (de kloof tussen overheid en burger verdiepende) discussies in bezwarenprocedures heeft geleid. Daarom is het zo belangrijk dat bouwers omwonenden vroegtijdig bij hun bouwplan betrekken. Zie daarover hierna.
Wekelijks, meestal op woensdagen, wordt de agenda van welstandstoetsing gepubliceerd. https://gemeente.groningen.nl/welstandstoetsing-en-monumententoetsing

Parallel of iets later dan de bekendmaking van een aanvraag en dan alleen op adres en zonder aanduiding van het bouwplan. Die moet je dus al via de hierboven genoemde Officiële bekendmakingen, uitgebreid zoeken, hebben gezien of alsnog op zien te sporen. In ieder geval kun je dan ook dan nog reageren, wanneer je je zorgen maakt over de bouwkwaliteit. Wel snel doen, want grote kans dat er al vooroverleg met de bouwer is geweest: Vul via zojuist genoemde link het contact formulier in of bel 14050.

Uitgangspunt Omgevingswet: participatie georganiseerd door de initiatiefnemer
De omgevingswet gaat ervan uit dat een bouwer voorafgaande aan zijn aanvraag omwonenden bij zijn bouwinitiatief heeft betrokken. In een fase dus waarin eventuele wensen van de omgeving in het bouwplan zouden kunnen worden meegenomen. Echter de wetgever heeft de gemeenten nauwelijks mogelijkheden gegeven om die participatie af te dwingen. Groningen heeft “vuistregels” voor initiatiefnemers vastgesteld, waaronder over participatie: https://gemeente.groningen.nl/omgevingsvergunning-aanvragen#section-7338 “.
B en W kunnen aanvragers vragen om gegevens over het gevolgde participatietraject. Dat antwoord kan weigerachtig negatief zijn. Het enige wat de gemeente initiatiefnemers uiteindelijk kan voorhouden, is dat zij bij gebrek aan participatie risico’s lopen in een eventuele bezwarenprocedure. Wat die risico’s precies inhouden, moet dan maar in die procedures en beroepsprocedures bij de bestuursrechter blijken.
Als een initiatiefnemer omwonenden niet bij zijn plannen heeft betrokken, kan de gemeente daar tegenover deze belanghebbenden en de buurt natuurlijk niet aan voorbij gaan en ligt het voor de hand dat zij bij de voorbereiding van haar besluit op de aanvraag zelf de belangen van de omgeving ophaalt. In ieder geval zal zij zorgvuldig moeten omgaan met zorgen en wensen die bij haar zijn binnengekomen naar aanleiding van de bekenmaking van de aanvraag.

Dus als je een bekendmaking (zie boven) over een bouwinitiatief in je buurt ziet, kan het zijn dat je daar niet als omwonende door de bouwer in bent gekend of door hem niet voldoende serieus genomen. Blijf je je, na over het bouwplan nader te zijn geïnformeerd, digitaal, telefonisch of aan het loket, zorgen maken, aarzel dan niet om die zorgen kenbaar te maken in een brief /mail aan de wethouder en de welstandsbeoordelaars: secretariaat.wethoudervanniejenhuis@groningen.nl en welstand@groningen.nl.

Je zou in geval van een opbouw bijvoorbeeld naar voren kunnen brengen dat je die om bepaalde redenen (privacy, lichtverlies) liever niet wenst of, indien het omgevingsplan die al toelaat (zie daarover hierboven), dat je een buurtvriendelijke uitvoering wilt en zeker geen (reflecterend) contrast, zoals je in toenemende mate ziet in de stad. Bewaar je mail of brief zodat je daar in een eventuele bezwarenprocedure op terug kan komen. Verder is het natuurlijk belangrijk dat je in je omgeving zoekt naar buren die jouw reactie willen meeondertekenen. Samen sta je sterker!

Bezwarenprocedure
In de bekendmaking van de vergunning wordt gewezen op de mogelijkheid om bezwaren in te dienen en aangegeven hoe je dat kunt doen. NB: de bezwarentermijn gaat lopen een dag na de verzenddatum van het besluit aan de aanvrager, dus niet vanaf de publicatiedatum. Als je bezwaar maakt tegen het uiterlijk (welstandsbezwaar), ontvang je de motivering van het aan B en W uitgebrachte welstandsadvies.
Houd er dan rekening mee dat je met bezwaren tegen het uiterlijk van het bouwwerk sterker staat met een onafhankelijk tegenadvies. Dat vloeit voort uit vaste jurisprudentie. Daaruit volgt dat B en W op het advies van haar eigen welstandbeoordelaars mogen afgaan, nadat zij hebben nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Het overnemen van een welstandsadvies behoeft in beginsel geen nadere toelichting. “Dit is anders indien de aanvrager of een derde-belanghebbende een advies van een andere deskundig te achten persoon of instantie heeft overgelegd dan wel concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht.”

Aldus de jurisprudentie.
In Groningen ben je voor een tegenadvies in de praktijk aangewezen op de Friese welstandsorganisatie Hûs en Hiem als onafhankelijke deskundige: husenhiem@husenhiem.nl . Zij kunnen je verder over de mogelijkheden adviseren. Ook informeren over de kosten. Wil je geen adviseurskosten maken, dan kan je, los van de kritiek op het uiterlijk van het bouwwerk, volgens boven aangehaalde jurisprudentie wel zelf je twijfel over de zorgvuldigheid, begrijpelijkheid en innerlijke consistentie (logica) van het welstandsoordeel naar voren brengen. Dat geldt ook wanneer B en W van het advies van hun eigen welstandscommissie afwijken, want dat komt voor. Vraag daarom alvast in je bezwaarschrift om een voor burgers begrijpelijke motivering (uitleg) van het welstandsadvies. Zo nodig ook weer op de zitting.
Bewaar in ieder geval het aan je toegezonden gemotiveerde welstandsadvies. Die zou nog van nut kunnen zijn voor onderzoek naar de kwaliteit van welstandsadvisering in onze buurten!